Antonio Carlos Donini*
1. Divulgação “FAKE”: “Decisão do STJ equipara cotas condominiais”
1.1 Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça – interpretada de forma equivocada, não diria de má-fé, trouxe grande confusão sobre o tema da proporcionalidade das frações ideais quanto às despesas de condomínio, notadamente, quando se tratar da “cobertura” do edifício.
1.2 Se o interessado pesquisar no Google sobre cotas condominiais – cobertura, lamentavelmente, os primeiros resultados que aparecem, são publicações equivocadas sobre o assunto em baila, como, por exemplo: “Decisão do STJ equipara cotas condominiais – COFECI”.
1.3 As publicações reproduzidas com veemência por diversas entidades sindicais do País, insta relevar, foi obtida por mim – fisicamente, numa Assembleia de Condomínio, onde um dos condôminos apresentou “tal decisão do STJ” para defender a tese de “igualdade no pagamento de condomínio”.
1.4 Segundo essa premissa, o proprietário da “cobertura” deve pagar a mesma taxa condominial de outro condômino” pois, “em tese, todos os moradores de um edifício, independentemente da área privada de cada um, usam o elevador e as áreas comuns na mesma intensidade”.
1.5 Essa tese de igualdade no pagamento das despesas condominiais, uma vez que todos os moradores utilizam da mesma forma as áreas comuns do edifício, parece, deveras, tentador, justa. Só que não!
1.6 O Imposto Territorial Urbano – IPTU se paga – em regra, de acordo com a dimensão (a metragem) do imóvel, assim, um “imóvel maior” paga-se mais que um “imóvel menor”. O proprietário do imóvel maior, que paga mais, todavia, utiliza os mesmos benefícios de quem é proprietário de um imóvel menor, como o asfalto, o calçamento e outros equipamentos urbanos, por exemplo. Seria justo um imóvel de 400,00 metros quadrados pagar o mesmo valor de IPTU de um imóvel vizinho de 25,00 metros quadrados, já que se utilizam dos mesmos equipamentos urbanos?
1.7 Transportando isso para o asfalto, literalmente, utilizando-se daquela premissa, o dono de um “carrão” teria direito a pagar o mesmo valor de IPVA do que um proprietário de um veículo “básico”, uma vez que todos os proprietários de veículos utilizam as mesmas ruas ou estradas. Por essa tese, o proprietário de uma Porsche de R$ 500.000,00 teria direito em pagar o mesmo valor de IPVA do proprietário de um Fiat Uno de R$ 20.000,00. Seria justo?
1.8 Voltemos, enfim, a questão nevrálgica do tema. Podemos afirmar que o STJ não decidiu a equiparação de cotas condominiais. Na publicação objeto desta análise (Decisão do STJ equipara cotas condominiais) onde se sustenta que proprietário de uma “cobertura” tem direito de pagar o mesmo valor de condomínio que os proprietários das demais unidades, independentemente da fração ideal, está errada, uma vez que, definitivamente, o STJ não decidiu assim.
2. Agravo ao Recurso Especial n. 1837019-AL do STJ apresentado na Assembleia
2.1 A publicação “Decisão do STJ equipara cotas condominiais”, sustenta que o STJ equipara cotas condominiais entre os proprietários de coberturas com os proprietários das demais unidades. Contudo, como restará demonstrado, o STJ no Recurso Especial n. 1837019 não decidiu sobre equiparação das cotas condominiais.
2.2 O Relator MINISTRO MARCO BUZZI do STJ no citado Recurso Especial n. 1837019 não decidiu que o proprietário de “cobertura”, a partir de então, deverá pagar o mesmo valor de condomínio que os demais condôminos.
2.3 Releva-se que o Relator MARCO BUZZI, no Agravo em Recurso Especial n. 1837019, nada decidiu sobre o “mérito” da ação. O Ministro apenas “negou provimento” ao Agravo em Recurso Especial sem analisar a questão de fundo, ou seja, sobre a proporcionalidade da fração ideal e o pagamento do condomínio. Não houve analise do mérito (das cotas condominiais), pois o recurso apresentado não atendeu os requisitos mínimos processuais para ser recebido no Superior Tribunal de Justiça.
2.4 Enfim, não houve decisão de mérito, na realidade, o STJ no mencionado recurso, não analisou o tema sobre cotas condominiais, nada disse sobre ter o proprietário da “cobertura” o mesmo direito em pagar valor de condomínio igual aos demais condôminos do edifício.
2.5 O STJ no malsinado julgamento, não confirmou, rechaçou ou mesmo se referiu ao julgamento de Primeira Instância que decidiu que o proprietário da cobertura deveria pagar o mesmo valor de condomínio que os demais condôminos do edifício, reforça-se.
2.6 Referido recurso, não foi analisado o mérito da ação, e portanto, foi negado provimento ao recurso, aplicando-se, no caso, a Súmula n. 7/STJ que diz: A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial.
2.7 Para um Recurso Especial ser recebido no STJ – com julgamento de mérito, ele deve atender vários requisitos e pressupostos e o recurso mencionado. O “Recurso Especial 1837029”, por não atender especificações processuais exigidas, teve negado seu provimento, sem análise do mérito, registra-se.
3. O que diz a LEI e o SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA-STJ
3.1 O rateio das despesas condominiais, em regra geral, está expressa no Código Civil, no inciso I, do artigo 1.336: (grifamos)
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
3.2 Diz o texto da lei, portanto, que, se não houver nada em contrário na “convenção” (exceção), a regra geral é que as despesas de condomínio serão pagas na proporção das suas frações ideais.
3.3 Essa é a posição (unânime) do Superior Tribunal de Justiça – não há divergência. Conforme Recurso Especial n. 1.778.522-SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva:
RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, do CC/2002. REGRA. LEGALIDADE.
(...)
3. A taxa condominial detina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento de elevadores, contratação de empregadores, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc.
4. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art. 1.336, I, do CC/2002. Precedentes.
5. As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção.
6. Não há ilegalidade no papagmento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel.
3.4 Como disse o Ministro Ricardo Cueva para justificar o voto acima, “por opção legislativa, em regra, a divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa.”
3.5 Não se pode esquecer, como afirmou o Ministro, que um apartamento maior pode ocupar o espaço correspondente a uma ou mais unidades imobiliárias no mesmo condomínio: (grifo nosso)
“Diante disso, se a construtora/incorporadora, em vez de edificar apartamentos maiores, como ocorre normalmente com as coberturas, usasse essa mesma área para duas ou mais unidades, cada uma delas pagaria individualmente a cota condominial.”
3.6 Com efeito, a lei autoriza que os condôminos, na Convenção de Condomínio, tenham autonomia para fixar o valor das quotas condominiais, independentemente da fração ideal, desde que se faça obedecendo os requisitos formais (REsp 541.317-RS, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, julgado em 9/9/2003).
3.7 Devemos reconhecer, todavia, que é praticamente impossível os proprietários de fração maior, donos de “coberturas”, por exemplo, obtenham maioria de 2/3, ou seja, a concordância de quem tem “apartamento comum” com menor metragem, para votar regra em assembleia alterando a “Convenção de Condomínio” para dispor que o valor do condomínio será igual para todos, independentemente da fração ideal,
3.8 Essa é nossa opinião, sem prejuízo de opinião contrária.
*Antonio Carlos Donini
-Advogado militante (OAB-SP 92038), jornalista (MTB 40.440) e escritor
Fone: (11) 3892-3242 -Rua José Getúlio, 360 - Conjs. 23/25 - CEP 01509-000 - São Paulo - SP
- atuou como advogado das seguintes instituições financeiras: 1) Banco do Estado de São Paulo; 2) Banco do Brasil; 3) Caixa Econômica Federal; 4) Itaú; 5) Unibanco; 6) Santander, 7) Nossa Caixa Nosso Banco; 8) Banco do Estado de Santa Catarina; 9) Banco do Estado do Mato Grosso; 10) Finasa; 11) Banco Geral do Comércio; 12) Sudameris; 13) Banerj, entre outros
- atuou como advogado da Anfac (Associação Nacional das Factoring), fundador e presidente da Abfac (Associação Brasileira de Factoring), advogou para centenas de empresas de factorings em todo o Brasil.
- foi o fundador e primeiro presidente da ANFIDC –Associação Nacional de Fundos de Investimentos em Direitos Créditos e, também, diretor jurídico.
12 – DOZE - Livros já publicados
- Factoring – de acordo com o novo Código Civil – Editora Forense (2002)
- Factoring – passo a passo – Editora Klarear (2004)
- Manual do Factoring – Editora Klarear (2004)
- Factoring e a Lavagem de Dinheiro – Prov. 14 do COAF – Editora Klarear (2007)
- Normas do COAF de combate à lavagem de Dinheiro- setor imobiliário – Klarear (07)
- Sua Única Chance – (livro de ficção, auto-ajuda e bibliográfico) – 2004
- Meu bem meus bens – (sobre direito de família) Editora Klarear (2009)
- Normas do COAF – factoring e securitizadora (2013)
- Lavagem de Dinheiro – Normas e Prevenção, para Contadores. (2014)
- ESC – Empresa Simples de Crédito – (2020)
- Danguinha (2023)
- A Lei Natural (2023)
Artigos Legais
- Factoring: Regulação, funções desempenhadas, modalidades e o direito de regresso. Publicado na Revista dos Tribunais, volume 802 (agosto de 2002), pág. 727/748;
- Parecer: Factoring – Inexigibilidade de Registro da empresa de factoring junto ao CRA – Conselho de Administração. Publicado na Revista dos Tribunais, volume 810 (abril de 2003), pág. 79/93.
- Factoring: Os Projetos de Leis no Congresso. Publicado na Revista de Direito Bancário e do Mercado de Capitais (RT), vol. 24 (abri-junho de 2004), págs. 123/139;
- Garantias no contrato de factoring – Revista dos Tribunais 918, páginas 631/648. (comemoração 100 da Editora Revista dos Tribunais – 2012)
Alguns julgamentos judiciais (acórdãos) de Tribunais com citação do livros, artigos e pareceres de Antonio Carlos Donini:
STJ – Superior Tribunal de Justiça. Ementa: (...) 6 . É cediço que somente na modalidade de factoring conhecida por trustee o faturizador prestará serviços diferenciados, como co-gestão, consultoria etc. Podemos afirmar - sem nenhuma dúvida - que é raro uma operação de factoring que envolva a modalidade trustee. A mais usualmente praticada é a modalidade convencional. E na modalidade convencional de factoring, os serviços prestados, quando o são, não envolvem administração, consultoria ou co-gestão, pois tais serviços são próprios somente na modalidade trustee." (Antonio Carlos Donini, in Inexigibilidade do Registro da Empresa de Factoring junto ao Conselho Regional de Administração, Revista dos Tribunais, ano 92 - volume 810 - abril de 2003 - páginas 84/85). 7 . A única modalidade que, em tese, pode-se admitir a prática de atos ditos "administrativos" de factoring é na modalidade trustee , por envolver prestação de serviços diferenciados, a saber, co-gestão e consultoria, situação cuja análise resta obstada nesta instância à luz do verbete sumular nº 7/STJ, por impor o revolvimento da matéria fático-probatória. Superior Tribunal de Justiça. RECURSO ESPECIAL Nº 932.978 - SC (2007/0051518-3), relator Ministro Luiz Fux, Recorrente Conselho Regional de Administração de Santa Catarina. Recorrido. Sindicato das Sociedades de Fomento Mercantil da Região de Santa Catarina.
TJSP - Tribunal de Justiça de São Paulo: ...Tal argumento, entretanto, não tem o condão de vingar. Nas operações de factoring não cabe falar em juros propriamente porque a remuneração do faturizador é constituída pelo fator, que "é o deságio (diferencial ou comissão) entre o valor de face do título cedido e o pagamento feito pela empresa de factoring" (ANTONIO CARLOS DONINI, Factoring, Rio de Janeiro: Forense, 2002, p. 21) (fls. 3393). Julgada em 02.06.2016, a Apelação nº 1023703-80.2013.8.26.0100
TJSP – Tribunal de Justiça de São Paulo – “Acrescente-se: ‘a regra é a responsabilidade do endossante no pagamento do título. Na transposição desse efeito para a operação de factoring, em relação ao título negociado, pode-se concluir: (...) se no contrato contiver a convenção de responsabilidade do faturizado cedente (cessão de crédito) pela solvência do devedor, o faturizador, ocorrendo a inadimplência deste, poderá utilizar-se do título de crédito negociado e, com base no endosso, executar o endossante-faturizado, tendo o contrato como origem e causa da cobrança.’ (Donini, Antônio Carlos - Factoring: de acordo com o novo Código Civil (Lei n.° 10.406, de 10.01.2002) — Rio de Janeiro:Forense, 2002, p. 111).” (Tribunal de Justiça de São Paulo – Apelação no 7058568100 , relator Des. Virgilio de Oliveira Junior, de 12.12.2007)
TJSP – Tribunal de Justiça de São Paulo “Em parecer de invulgar maestria, o advogado do apelante, Antônio Carlos Donini, já preconizava: ‘A cessão de crédito possui regulamentação' própria -prevendo mecanismos para responsabilizar o cedente independente de sua vontade (obrigatória) e quando estipulado contratualmente (opcional), conforme já demonstrado. Essa mesma cessão de crédito se aplica na operação de factoring, onde estabelece, em relação à responsabilidade do cedente, em face da solvência do devedor, o seguinte: 'Salvo estipulação em contrário, o cedente não responde pela solvência do devedor' (art. 1074 do CC de 1916 ou art. 296 do novo CC).’ Apelação no 7197153000, relator Des. Pedro Ablas, 15.05.08.
TJSC Tribunal de Justiça de Santa Catarina – “Umas das principais características dos contratos de fomento mercantil é a inexistência de dirito de regresso por parte da faturizadora em rleação à faturizada (cliente). A empresa de factroring assume os riscos da cobrança e, eventualmente, da insolvência do devedor. Esta é a regra geral da cessão de crédito disposta do art. 296 do Código Civil, qual seja, o cedente não responde pela solvência do devedor, salvo estipulação em contrário. Tal estipulação deve estar expressamente convencionada no contrato de factoring. (...) Nesse sentido leciona Antonio Carlos Donini: ‘A empresa de factoring é uma empresa comercial e não uma instituição financeria, porque no factoring não ocorre, a bem da verdade, uma operação de crédito, tal como aquelas praticadas por bancos, mas tão-somente uma venda à vista de créditos em que o faturizado se responsabiliza pela origem dos títulos transferidos à faturizadora, podendo, ainda responsabilizar-se pela idoneidade financeira do devedor, não caracterizando, com isso, operação bancária.’ (in Factoring: de acordo com o Novo Código Civil. Rio de Janeiro:Forense, 2002. p. 49).” Mais duas citações do advogado Antonio Carlos Donini foram apresentadas no acórdão para justificar o cabimento do direito de regresso. Agravo de Instrumento n. 2004.033451-8, relator Desembargador Sérgio Roberto Baasch Luz.
TJSP Tribunal de Justiça de São Paulo – “ANTÔNIO CARLOS DONINI aborda o tema da notificação e sua ciência inequívoca, ensinando: "Inegável a importância desse ato para a factoring, convindo relevar que a cessão de crédito, em relação a seu efeito, possui dois momentos distintos: i) antes da notificação; e, ii) após a notificação. Conforme alhures alinhavado, o devedor cedido não é parte na cessão de crédito. Todavia, da cessão deverá ser necessariamente notificado. A notificação deverá dar ciência ao devedor, sob pena da cessão de crédito não ter validade (art. 1.069 do 'CC de 1916') ou eficácia (art. 290 do 'NOVO CC')" {Factoring, Rio de Janeiro, Forense, 2002, p. 93}.” Apelação no 1187352007, relator Des. Romeu Ricupero,11.03.09.
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